Kot upravnik nepremičnin se vedno pogosteje ukvarjamo tudi z merjenjem in obračunavanjem toplotne energije po dejanski porabi. Veliko lahko uporabniki izveste že iz javnih občil. Namen tega obvestila je seznaniti vse lastnike nepremičnin, na kakšen način se lahko izvaja merjenje toplotne energije za vsako stanovanje oz. za vsakega uporabnika.

Cilj merjenja toplotne energije je varčevanje s pravičnejšo razdelitvijo stroškov ogrevanja. Prihranki so lahko tudi do 20% in več, v kolikor se poleg samega merjenja izvede tudi hidravlično uravnoteženje sistema, toplotna izolacija stavbe ter menjava oken z energetsko varčnimi. Globalni cilj pa je manjša poraba energentov in posledično tudi manjše onesnaženje okolja z emisijami toplogrednih plinov.


Zakonske osnove

Zakonske osnove za merjenje toplotne energije so podane v Energetskem zakonu in njegovih dopolnitvah (EZ-C, EZ-UPB2; Ur.l. RS, št. 27/2007 in 70/08, 7/2010), podrobneje pa jih ureja Pravilnik o delitvi in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več odjemalci (Ur.l. RS, št. 7/2010).

Zakon o spremembah in dopolnitvah energetskega zakona (EZ-C; 36. člen) nam v svojem 93a. členu nalaga, da morajo lastniki stavb zagotoviti merjenje porabe toplote za vsako stavbo posebej, razen v primerih, ko tehnične možnosti tega ne omogočajo.

Dela vgradnje kalorimetrov za stavbe so bila vključena v načrte vzdrževalnih del in so bila izvedena v zakonskem roku - do 01.09.2008.

Po Zakonu o spremembah in dopolnitvah energetskega zakona (EZ-C; 47.člen) morajo lastniki zagotoviti merjenje toplotne energije za vsako stanovanje do 01.10.2011.


Tehnični posegi

Merjenje se izvaja na dveh nivojih - posebej za vsako večstanovanjsko stavbo in posebej za vsako posamezno enoto npr. stanovanje, poslovni prostor, apartma, ipd.

Na nivoju večstanovanjske stavbe:

Montaža kalorimetrov v toplotnih podpostajah za več vhodov skupaj (kjer so že nameščeni dotrajani elementi) ali na mestu, kjer razvod centralnega ogrevanja pride v stavbo.
Ob izvedbi merjenja oz. vzporeden ukrep za varčevanje z energijo je izvedba hidravličnega uravnoteženja z vgradnjo termostatskih ventilov.
Priporočljiva je tudi obnova/vgradnja regulacije za posamezno večstanovanjsko stavbo - v nasprotnem se izvaja samo v kotlovnici in na ogrevalih, kar je lahko nezadostno.

Na nivoju posamezne enote npr. stanovanja lahko merjenje izvedemo glede na tehnične možnosti na dva načina:

Montaža elektronskih delilnikov na ogrevalna telesa v stanovanjih, kjer je ogrevalni sistem izveden tako, da so na posamezne ogrevalne zanke vezane npr. vse kuhinje, vse dnevne sobe, ipd.
Montaža kalorimetrov na ogrevalne zanke za posamezna stanovanja.

Priporočila za lažjo odločitev o vrsti merilnika oz. delilnika toplotne energije:

• posamezni izvajalci ponujajo merilnike (delilnike in kalorimetre), ki se lahko v prihodnosti za namene odčitavanja povežejo z ostalimi števci (elektro, vodomeri…), kar kasneje lahko poceni odčitavanje in obračun
• za kalorimetre je obvezna overitev števca na pet let. Energetika Ljubljana, d.o.o., ki je zaenkrat edini akreditirani laboratorij v državi, nudi servis in menjavo rezervnih delov za proizvajalce
• kalorimetri, ki merijo pretok mehansko, so hitreje pokvarljivi kot ultrazvočni
• za regulacijo ogrevanja je ob izvedbi merjenja nujna montaža termostatskih ventilov na ogrevala v stanovanjih, saj le tako lahko vplivamo na porabo v samem stanovanju.

Pogoji za vgradnjo

Pogoji za vgradnjo:

• odločitev zbora lastnikov (ali odločitev z glasovnicami) in izbira ponudnika (odločitev je sprejeta, če glasuje za vgradnjo več kot 50% lastnikov po solastniških deležih)
• potrditev odločitve z listinami za pisno glasovanje, kjer se vsak lastnik odloči za vgradnjo delilnikov oz. kalorimetra (odločitev je sprejeta, če glasuje za vgradnjo več kot 50% lastnikov glede na solastniške deleže)
• upravnik dela naroči pri izbranem izvajalcu ter z njim sklene pogodbo
• izvedba del ter nadzor nad izvedbo

Pogoji za obračun

Dogovorjeni morajo biti parametri obračuna, lahko v t.i. Sporazumu o delitvi stroškov za toploto, ki zajemajo:

• začetek in trajanje obračunskega obdobja
• ugotovitev velikosti in deležev ogrevanih površin posameznih delov stavbe
• način določanja količine toplote za pripravo tople vode
• višina korekturnih faktorjev za izenačitev vpliva lege , posameznih delov v stavbi glede na njihove potrebe po toploti
• delež stroškov za ogrevanje oz. pripravo tople vode, ki se razdeli na posamezne dele stavbe na osnovi porabniških deležev (od 60-80%)
• odločitev, ali se pri delitvi stroškov namesto ogrevane površine upošteva ogrevana prostornina (če se višine posameznih delov stavbe razlikujejo medsebojno za več kot 20%)
• obdobje, za katero se izdela letno poročilo o porabi in stroških za toploto oz. gorivo posameznih delov stavbe.
• Dogovor oz. sporazum lahko vsebuje tudi določila upravljanja s kotlovnico, kot posebnim skupnim delom.

Potek obračuna ogrevanja

Obračun na nivoju kotlovnice oz. stavbe

Do 01.10.2009 so bili v obračunu upoštevani vsi stroški za obratovanje kotlovnice - nabava energenta, električna energija, voda za polnjenje sistema centralnega ogrevanja, dimnikarske storitve, stroški kurjača, dobava aditiva, stroški energetskih storitev, ipd.

Od 01.10.2009 obračun ogrevanja skladno z zakonodajo zajema samo stroške energenta, le-ti pa so porazdeljeni med stavbe glede na odčitke merilnikov toplotne energije za posamezno stavbo v pretekli ogrevalni sezoni.

Vsi ostali stroški se obračunajo tekoče glede na nastanek stroška in se delijo po ogrevalni površini (elektrika za kotlovnico, kurjač, dimnikarske storitve,…) ali na enoto (priključna moč v kotlovnicah, kjer se kot energent uporablja zemeljski plin).

Obračun na nivoju stanovanja

Vhodni strošek predstavlja porabljena toplotna energija v posamezni stavbi, ki se razdeli med uporabnike skladno z dogovorom (oz. t.i. Sporazum o delitvi stroškov za toploto), ki zajema :

• začetek in trajanje obračunskega obdobja
• velikosti in delež ogrevalne površine
• korekturni faktorji za izenačitev lege
• delež stroškov, ki se razdeli na osnovi ogrevalne površine (20-40%) oz. porabe (60-80%)
• odločitev, ali se namesto ogrevalne površine upošteva ogrevalna prostornina
• obdobje, za katero se izdela letno poročilo

V stavbah, kje se meri tudi poraba sanitarne tople vode, se dogovori še način določanja količine toplote za pripravo le-te.
Že sprejeti Sporazumi o delitvi stroškov za toploto se morajo uskladiti z novo zakonodajo do 30.09.2011.


Cene – merilniki, merjenje, odčitavanje, obračun

Za posamezno večstanovanjsko stavbo bo v okviru načrta vzdrževanja navedena tudi ocena stroškov, ki je seveda odvisna od tehničnih značilnosti posamezne stavbe. Na osnovi vaših odločitev pa bodo pripravljeni tudi konkretni predračuni.

Za izbor ponudnikov merjenja toplotne energije za stanovanja smo izvedli razpis v januarju 2009, na katerega se je javilo pet ponudnikov.


Aktualne cene:

• delilnik: cca. 20€ - 35€ / kom oz. ogrevalo
• kalorimeter: cca. 200€ do 480€ / ogrevalno zanko oz. stanovanje
• termostatski ventil: cca. 30€ do 60€ / kom oz. ogrevalo
• odčitavanje, obračun: cca: 1,5€ na ogrevalo oz. cca. 10€ na stanovanje
• letno poročilo o stroških za toploto: cca. 10€ / stanovanje

Alpdom kot upravnik izvaja inženiring in nadzor pri izvedbi del (0,9 € / ogrevalo oz. 3-5% od vrednosti del).